Woningmarkt regio Oss op stoom

Als we onze woningmarkt vergelijken met het 3e kwartaal van 2017, dan hebben we  te maken met een gemiddelde verkoopprijs die 6,7 % hoger is, een gemiddelde prijs per m2 woonoppervlak die 6,5 % hoger is, een verkooptijd die maar liefst 54,6 % korter is en een vermindering van het aantal transacties met 3,1 %. Cijfers die we ongeveer een half jaar geleden al in de directe omgeving zagen. In Uden-Veghel, Waalwijk-Drunen, en Den Bosch.

Landelijk zien we een trend van verhuizingen van mensen uit de stad die vanwege gezinssituatie en betere koopmogelijkheden hun interesse verleggen naar de gebieden en de dorpen rondom de grote steden. Vanuit Den Bosch naar Maren-Kessel en Lith. Vanaf de snelweg Arnhem/Eindhoven – een belangrijke woon-werkverbinding – komen nieuwe bovenregionale kopers naar Ravenstein, Haren, Herpen en Berghem (Piekenhoef) en in Oss.

Vanuit Oss bestaat een toegenomen belangstelling om te wonen in Lith, Oijen, Haren en Megen, Ravenstein en Herpen. Logisch: e-bikes maken afstanden letterlijk kleiner, overal is internet en AH-togo en Zalando bezorgen ook in de dorpen. Daarbij bieden de dorpen veel saamhorigheidsgevoel, een super verenigingsleven, een basisschool en kinderopvang, vrijheid en veel ruimte voor jezelf maar zeker ook voor jonge kinderen. De belangstelling voor de stad Oss is er overigens niet minder door. De nieuwbouwlocaties Mettegeupel en de locaties rond de Talentencampus kennen een grote belangstelling. Ook de vraag naar woningen voor senioren neemt in Oss fors toe. Denk aan appartementen en andere vormen van wonen met slapen en bad op de begane grond.

In het landelijk NVM bericht Q3 2018 is goed te zien hoe de regio Oss, Bernheze, Landerd en het vroegere deel van Maasdonk (Hierna te noemen Oss e.o.) zich ontwikkelt t.o.v. de rest van Nederland. Ook in Oss en regio begint nu de spanning voelbaar te worden op de woningmarkt. De prijsstijging Oss e.o ( 6,7 % stijging) is mild in vergelijking met de regio Uden/Veghel e.o ( 10,8 % stijging) en aansluitend aan Den Bosch e.o ( 7,5%). In Nederland is die gemiddeld veel hoger (10,4% stijging.)

In het regionale overleg zien we in ook in Den Bosch en Nijmegen voortgezet dalend aanbod en een duidelijke overspannen woningmarkt. Het aantal transacties is landelijk gedaald en het aanbod fors geslonken. (Q3 2013 162.000 woningen, Q3 2018 44.000 !) In vergelijking met het landelijk beeld is in Oss e.o. nog een redelijk aanbod. ( 5 tot 7 concurrerende woningen). Het wordt echter ook hier duidelijk krapper. Een markt waarin het nog steeds goed kopen is t.o.v. vele andere regio’s in Nederland, door de nog steeds aantrekkelijke prijzen. De woningeigenaar mag daarbij constateren dat zijn bezit in waarde groeit. Een nog steeds goed evenwicht t.o.v. van Nederland met op dit moment nog financieel gezonde uitgangspunten voor iedereen. Het nieuwbouwaanbod zorgt in Oss e.o. nog voor een redelijke balans.

Onderstaand een analyse van de 3e kwartaalcijfers 2018( Q3-2018) voor de gebied gemeente Oss, Landerd, Bernheze e.o.

Afgezet tegen de landelijke ontwikkelingen liet geheel ‘s-Hertogenbosch afgelopen 3e kwartaal van 2018 een vergelijkbaar overspannen beeld zien. Gebied Oss, Landerd, Bernheze e.o. valt op door de vanaf het 4e kwartaal 2016 aanwezige meer evenwichtige groei. De gemiddelde verkoopprijs per woning steeg vergeleken met dezelfde periode in 2017 met 6,7 % , de transactieprijs per m2 woonoppervlak steeg met 6,5 %. De gemiddelde verkooptijd is afgenomen met ca. 55%. Dit heeft ook te maken met de snelle verkoop van nieuwbouwwoningen in Oss e.o. De gemiddelde verkooptijd is 1,3 x zo hoog als landelijk gemiddeld. Het nieuwe aanbod loopt, bij een juiste prijsstelling, overigens zeer snel goed door, zeker (ver)nieuwbouw in alle categorieën

Het aantal transacties in het 3e kwartaal 2018 behelst per voortschrijdend halfjaar in Oss e.o 434 woningen, tegen de vergelijkbare periode in 2017 448 woningen. Een afname van – 3,1 %, ten opzichte van landelijk -11,3 % en in geheel Brabant noordoost -8,3 %
De gemiddelde verkoopprijs in Oss e.o. is in dit 3e kartaal € 276.000,-, 2e kwartaal-2018 € 264.000,-, 3e kwartaal-2017 € 260.000,-. Oss e.o. had door het voornamelijk grondgebonden woonbestand zeer lang een gem. verkoopprijs boven het landelijk gemiddelde. De gem. prijs zit er sedert 2016 onder. Kortom: het is nog steeds goedkoop wonen in deze regio. Oss e.o loopt echter weer in.

Vrijstaande woningen( -17 %) en hoekwoningen (-32,8%) zijn er in Oss Q3-2018 tov Q3-2017 minder verkocht. Tussenwoningen zijn er iets meer verkocht ( 3 %). tweekappers zijn er eveneens iets meer verkocht (2,1%) . Oorzaak hiervan ligt in minder aanbod en minder keuze in vrijstaande en hoekwoningen. De aangeboden (ver)nieuwbouw heeft in alle categorieën uitstekend gelopen. Men kiest graag kant en klaar en nieuw. Prijzen van (ver)nieuwbouw liggen hoger in prijs dan gemiddeld en per m2 dan bestaand. Het nieuwbouw aanbod is tijdelijk beperkt in Oss, maar komt met Piekenhoef, Lith, locatie talentencampus einde 4e kwartaal weer op gang.

De belangstelling/vraag voor appartementen is in Oss toegenomen, met name voor de wat duurdere appartementen boven de € 300.000,- met een vloer opp., van 120 m2 en meer. Er is op dit moment een te bescheiden aanbod aan de betere appartementen. Kleinere appartementen lopen goed door. Voor de particuliere belegger ligt de prijs op dit moment vaak alweer behoorlijk hoog. Beleggers kopen op dit moment ook appartementen tot € 170.000,- kk. en hoger.

Het is goed wonen in de gemeente Oss met al haar diversiteit (23 woonkernen) en vooral bruisend leven. Er gebeuren veel leuke dingen en er is ontzettend veel inzet van allerlei partijen tezamen met de gemeente om het nog verder te verbeteren. Gezien de vergelijking met de cijfers van omliggende gemeenten, gaat het in Oss nog steeds evenwichtig. Wonen, werken en recreëren gaat het beste in een langjarige evenwichtige omgeving. We mogen blij zijn met en trots zijn op de groei en de gedegenheid en nuchterheid van de samenleving in Oss en omgeving, waardoor ook bovenregionale kopers en nieuwe bewoners een gedegen toekomst hebben in Oss, met weinig kans op financiële debacles.

We hebben vertrouwen in een goed 4e kwartaal 2018. Ook hier zal de spanning op de woningmarkt nog wat verder toenemen.

Dank aan Ron Cheizoo van Cheizoo makelaardij voor de interpretatie van de NVM kwartaalcijfers